Méthodologie & sources
D’où viennent les chiffres, leur fraîcheur, et les limites à connaître avant d’investir.
Sources de données
| Source | Utilisée pour | Fraîcheur |
|---|---|---|
| DVF (DGFiP / Etalab) | Prix de vente réels, €/m², historique, plus-values | semestriel, ~6 mois de décalage |
| DPE (ADEME) | Classe énergie, valeur verte, interdiction de location | continu |
| Carte des loyers (DHUP) | Loyers de marché, rendement | annuel |
| INSEE (population, Filosofi) | Population, revenu médian, accessibilité | annuel |
| DGFiP fiscalité (REI) | Taxe foncière | annuel |
| Géorisques | Risques naturels & industriels (Seveso, inondation…) | continu |
| INSEE BPE / Éducation / SSMSI / ARCEP | Écoles, santé, transports, criminalité, fibre | annuel |
| Encadrement des loyers (Ville de Paris) | Loyers de référence par quartier (Paris) | annuel |
| Zones tendues (DILA / service-public) | Location courte durée, TLV | par décret |
| BAN / IGN Géoplateforme | Géocodage, fond de carte, cadastre | continu |
Limites & hypothèses
- L’estimation d’un bien repose sur les ventes comparables récentes (même type, ~2 ans, rayon 800 m) — fiabilité indiquée selon le nombre de comparables. Les locaux commerciaux et terrains sont hétérogènes : estimation seulement indicative.
- Les regroupements de ventes multi-lots utilisent la clé (commune, date, prix) faute d’identifiant de mutation fiable sur l’historique.
- L’impôt sur la plus-value et le régime LMNP (réintégration des amortissements, LF 2025) sont modélisés de façon simplifiée — hors SCI, déficit foncier, cas particuliers.
- La capacité d’emprunt applique la règle HCSF (35 %, 25 ans) ; les banques peuvent déroger pour ~20 % des dossiers.
- L’encadrement des loyers couvre Paris ; d’autres villes seront ajoutées. La location courte durée est estimée à partir de la population, du département et d’une liste de villes tendues — à vérifier en mairie.
- La « liquidité » est approchée par le délai entre le DPE et la vente, faute de durée réelle de mise en marché dans DVF.
Bloominder agrège des données publiques à titre informatif. Les estimations et indicateurs ne constituent ni un conseil en investissement, ni une expertise, ni une offre de financement.