Méthodologie — d'où viennent nos chiffres

Chaque chiffre publié par Bloominder est traçable jusqu'à une vente réelle enregistrée par l'État. Cette page explique nos sources, nos définitions et nos seuils — sans jargon inutile, sans boîte noire.

Les sources

Notre socle est DVF+ : la base « Demandes de valeurs foncières » de la DGFiP (chaque vente immobilière enregistrée chez le notaire), consolidée et géolocalisée par le Cerema, publiée sous Licence Ouverte 2.0. Nous y ajoutons le Code Officiel Géographique de l'INSEE (fusions de communes, arrondissements) et les centres officiels de communes. Millésime en ligne : 2026-1, ventes jusqu'au 31 décembre 2025.

La mutation, notre unité de compte

Nous comptons des ventes (« mutations » : l'acte notarié), jamais des lignes de fichier. Une vente qui regroupe un appartement, sa cave et son parking compte pour une seule vente, au prix de l'acte. Les ventes complexes (plusieurs logements, mixtes habitation/commerce, ventes multi-communes) restent comptées dans les volumes mais n'entrent jamais dans le calcul du prix au m² : nous ne devinons pas comment ventiler leur prix.

Les surfaces : des mesures différentes, jamais fusionnées

Un « 65 m² » ne dit rien tant qu'on ne sait pas ce qu'il mesure. Bloominder distingue :

• la surface Carrez — surface légale d'un lot de copropriété (loi du 18 décembre 1996), indiquée dans l'acte ou le compromis ;
• la surface habitable — au sens de l'article R.156-1 du Code de la construction et de l'habitation, souvent indiquée dans l'annonce ou le DPE ;
• la surface réelle bâtie — donnée fiscale de la DGFiP, « mesurée au sol entre les murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur » : c'est la surface des ventes DVF, que l'acheteur ne détient presque jamais ;
• le terrain — une autre chose : jamais le dénominateur d'un prix de logement.

Les prix au m² de vente ne sont publiés qu'en surface Carrez (appartements, quand la Carrez est complète à l'acte) et en surface réelle bâtie, chacun avec le nombre de ventes qui l'a produit. Aucune série n'existe en surface habitable. Nous ne relions jamais deux mesures différentes par un écart en pourcentage, et une série d'évolution ne change jamais de mesure d'une année à l'autre.

Neuf (VEFA) et ancien, toujours séparés

Les ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA) sont enregistrées TTC et à des niveaux de prix structurellement différents. Elles sont toujours ventilées séparément ; un agrégat « toutes ventes » n'apparaît que clairement étiqueté.

Médiane et cœur de marché — pas de « prix moyen »

Une moyenne se déforme au premier hôtel particulier vendu. Nous publions la médiane (la moitié des ventes au-dessus, la moitié en dessous) et le cœur de marché P25–P75 : la fourchette qui contient la moitié centrale des ventes. Ce n'est ni un minimum ni un maximum — c'est là où le marché se fait réellement. Seules les valeurs manifestement impossibles (prix symboliques, erreurs de saisie) sont écartées ; une vente exceptionnelle mais réelle ne l'est jamais.

Les seuils de fiabilité : 11 et 20

Une médiane calculée sur 5 ventes est un dé à jouer. Nos mesures de stabilité sur données réelles fixent deux seuils : une médiane n'est publiée qu'à partir de 11 ventes retenues sur la période ; la fourchette P25–P75exige 20 ventes (les quartiles sont presque deux fois plus instables que la médiane). En dessous, nous affichons le nombre de ventes — jamais une valeur peu fiable.

Couverture territoriale

DVF couvre la France métropolitaine et l'outre-mer, sauf le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle (régime historique du Livre foncier) et Mayotte. Sur ces territoires, Bloominder affiche « données non disponibles dans cette source » — jamais un faux zéro. Couverture actuelle : 97 départements.

Fenêtres temporelles et fraîcheur

Trois fenêtres glissantes sont publiées : 12 derniers mois, 3 dernières années et 5 dernières années. Toutes sont calées sur la dernière vente du millésime publié — pas sur la date du jour, pour ne jamais laisser croire que la base contient des ventes d'hier. La fenêtre de 5 ans lisse les marchés peu denses (petites communes, maisons rares) au prix d'une moindre réactivité : elle élargit l'échantillon, elle ne remplace pas la lecture des 12 derniers mois. Les seuils de fiabilité (11 et 20 ventes) s'appliquent à l'identique à chaque fenêtre. Les séries annuelles couvrent 2014 à aujourd'hui.

L'analyse d'un bien (section 9) garde ses propres paliers : 3 ans pour les trois premiers, 5 ans pour le dernier — ils ont été calibrés par backtest et ne changent pas avec la fenêtre choisie sur les pages marché.

Comment Bloominder analyse un bien

La valeur indicative Bloominder n'est pas une expertise : c'est la lecture transparente des ventes réellement comparables. Nous cherchons des ventes du même type de bien, à surface proche, autour de l'adresse, en élargissant par paliers documentés : d'abord 500 m, ±15 % de surface, 3 ans ; puis 1 km / ±20 % ; puis 2 km / ±25 % ; enfin 2 km / ±30 % sur 5 ans. Nous nous arrêtons au premier palier offrant au moins 10 ventes — en deçà, nous n'affichons pas de valeur.

Les ventes retenues (40 au plus) sont classées par proximité — 50 % distance, 30 % écart de surface, 20 % ancienneté — et la valeur indicative est la médiane de leurs prix au m², multipliée par votre surface ; la fourchette affichée est la fourchette centrale des comparables — les ventes de rang ⌊n/4⌋ et ⌊3n/4⌋ de la liste triée, sans interpolation (ce n'est donc pas exactement un P25–P75 : à 10 ventes, elle va du 22ᵉ au 78ᵉ centile). Le neuf (VEFA) n'est comparé qu'au neuf. Aucun modèle opaque, aucun score inventé : la mention « analyse robuste / exploitable / limitée » découle de règles publiées (nombre de ventes, palier atteint, dispersion).

La nature de votre surface décide de ce qui peut être calculé. Vous indiquez s'il s'agit de la surface Carrez, de la surface habitable, ou que vous ne savez pas — rien n'est coché d'avance.

• Surface Carrez : comparaison avec les ventes en surface Carrez et valeur en euros. S'il y a moins de 10 ventes Carrez comparables, Bloominder utilise des ventes exprimées en surface réelle bâtie : ces deux mesures sont proches en moyenne (rapport médian 0,998 sur 725 981 ventes qui portent les deux) mais peuvent différer pour un bien donné ; ce repli n'est appliqué qu'aux appartements anciens de 20 m² à moins de 130 m² Carrez, et le prix demandé n'y est pas positionné en pourcentage.
• Surface habitable : aucune série de prix au m² habitable n'existe ; la conversion vers la surface réelle bâtie n'est pas validée pour une valorisation. Nous montrons les prix au m² du marché, avec leur mesure, sans valeur en euros pour votre bien.
• Je ne sais pas : Bloominder ne suppose pas la nature de la surface saisie ; même précision réduite.

Sur 3 234 ventes réelles rejouées à l'aveugle (backtest sans fuite temporelle), l'écart médian entre notre valeur et le prix réel est d'environ 14 % pour les appartements comparés en surface Carrez, et de 16 % par le repli en surface réelle bâtie — c'est exactement pourquoi nous montrons une fourchette, pas un chiffre à l'euro. Les surfaces.

Historique des ventes à une adresse

Quand vous analysez un bien, Bloominder cherche si des ventes ont déjà été enregistrées à cette adresse. La correspondance est déterministe : l'adresse officielle (Base Adresse Nationale) et les actes enregistrés partagent le même identifiant de voie du cadastre (FANTOIR) et le même numéro — pas de rapprochement approximatif par le texte.

Ce que la donnée permet d'affirmer, et rien de plus : une vente a été enregistrée à cette adresse. Dans un immeuble collectif, plusieurs appartements partagent la même adresse — nous ne pouvons pas garantir qu'il s'agit du même logement, et nous l'écrivons noir sur blanc. Pour une maison individuelle, la correspondance est dite « forte ». Une vente groupée (plusieurs logements dans un même acte) affiche le prix global de l'acte, jamais un prix « par logement » reconstitué. Les mutations dont la nature est ambiguë sont écartées. Le graphique associé montre des points isolés : ce n'est pas une courbe de valeur du bien.

Sans compte, rien n'est conservé après votre visite : ni l'adresse recherchée, ni l'historique consulté. Avec un compte facultatif, seules les informations nécessaires pour retrouver vos analyses, vos saisies et vos vérifications sont conservées — jamais les ventes utilisées pour le calcul. Les territoires hors de la source (Alsace-Moselle, Mayotte) l'indiquent explicitement.

Limite assumée : une vente peut avoir été enregistrée sous une autre représentation de l'adresse (ancien lieu-dit, numérotation métrique d'époque) que celle de la Base Adresse Nationale d'aujourd'hui. Dans ce cas nous affichons « aucune vente correspondant suffisamment » plutôt que de rapprocher des libellés qui se ressemblent : la ressemblance d'un nom de voie n'est jamais une preuve.

Diagnostics énergétiques : nous rattachons, nous ne devinons pas

Bloominder dispose de la base nationale des diagnostics de performance énergétique publiée par l'ADEME (plus de quinze millions de diagnostics de logements existants). Disposer de la base ne suffit pas : encore faut-il savoir lequel de ces diagnostics décrit le logement que vous analysez. Nous ne rattachons un diagnostic officiel à une adresse que lorsque les preuves d'identité concordent — identifiant d'adresse, commune, numéro de voie ou libellé de voie corroboré. À défaut, nous affichons ce que nous savons réellement :

• Un diagnostic rattaché : étiquettes, date, méthode, consommation et coût annuel publiés au diagnostic — avec le niveau de preuve annoncé avant l'étiquette.
• Plusieurs diagnostics à l'adresse : nous le disons, nous donnons leur nombre et la plage d'étiquettes, et nous ne choisissons pas « le plus récent » à votre place.
• Aucun rattachement fiable : cela ne signifie pas que le bien n'a pas de DPE — seulement que le lien n'est pas prouvé.
• Un diagnostic d'immeuble : il décrit le bâtiment, pas nécessairement votre logement, et nous l'écrivons.

Conséquence chiffrée, dite franchement : environ 4,6 % des adresses de la base passent aujourd'hui notre porte d'identité et reçoivent un diagnostic rattaché avec certitude. Ce n'est pas le taux de logements diagnostiqués en France — c'est notre seuil de précision : nous préférons ne rien affirmer plutôt que d'attribuer à votre logement le diagnostic du voisin. Ce seuil se desserrera à mesure que les preuves d'identité s'enrichiront. Les départements et régions d'outre-mer et la Corse sont couverts comme le reste du territoire.

Risques : au niveau où l'information officielle existe, jamais au-delà

Les informations de risques viennent de Géorisques (ministère de la Transition écologique) et du recensement GASPAR. Leur particularité tient au niveau géographique : selon la famille de risque, l'information officielle existe au point de l'adresse, dans un rayon explicite, ou seulement à l'échelle de la commune. Bloominder rend chaque constat au niveau où il existe et n'en change jamais :

• Statut au point de l'adresse : la géométrie officielle répond pour cette adresse précise. C'est le niveau le plus fort ; ce n'est ni un historique de sinistres, ni une prédiction.
• Recensement à rayon : « N installations classées dans un rayon de 1 000 m » décrit un voisinage. La proximité n'établit pas une exposition du bien.
• Niveau de la commune : arrêtés de catastrophe naturelle, plans de prévention, zonages. Cela décrit la commune, pas votre bien — et nous ne le transformons jamais en alerte sur le bien.
• Information non cartographiée : la donnée n'existe pas à cet endroit. Une absence d'information n'est pas une absence de risque.
• Source momentanément indisponible : nous l'écrivons et n'inventons rien à sa place.

Si l'adresse n'est connue qu'au niveau de la voie, aucun statut au point n'est demandé : les constats restent communaux et le produit le signale. Le document réglementaire de référence reste l'état des risques, établi par le vendeur ; nous renvoyons vers le service officiel plutôt que d'en produire une copie.

Ce qu'il reste à vérifier

Une analyse Bloominder se termine par des vérifications propres à ce bien : chacune naît d'un fait mesuré, d'un manque ou d'un constat officiel de votre analyse — jamais d'une liste type. Chaque question affiche le fait qui l'a déclenchée et sa source. Bloominder ne donne ni conseil juridique, ni conseil technique de bâtiment, ni conseil financier : il vous dit quoi demander, et pourquoi.

Source : DVF+ (DGALN/Cerema, d’après DVF de la DGFiP), millésime 2026-1 — ventes jusqu’au 31 décembre 2025 · Licence Ouverte 2.0 · Méthodologie